4月底至5月初是互联网大厂上一年度年终奖集中发放的节点。往年这个时候，字节跳动的薪酬组会收到很多奖金转换期权的申请。
相反，今年有字节跳动的员工对媒体爆料，最近收到了薪酬同事的邮件，被询问年终奖要现金还是期权。他毫不犹豫地选了现金，但还是继续收到同样的询问邮件，仿佛是在向他求证：
反复的疫情以及互联网大厂如履薄冰的发展状况，都加剧了员工对不确定性的担忧。在996及大小周制度取消后，字节跳动员工的加班费普遍骤降，收入一下打了七到八折，直接影响了一部分人的房贷月供偿付。经受了大公司的期权贬值及股票型公募基金的净值腰斩后，这届年轻人越来越能认清现实了。有二十万成员的豆瓣小组“社畜买房共进会”，最近的热门讨论话题不再是到哪里买房，而是什么情况下向银行申请提前还款更划算。2月及4月，全国住房贷款合计减少了1064亿，两次出现历史上从没有过的住房贷款负增长。
首套住房个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点（BP），二套住房个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。按照当前五年以上LPR报价，首套房贷利率最低可至4.4%。如果以300万元房贷、分30年等额本息还贷方式计算，享受最低利率的居民每个月大约可省350元的月供。 首套房贷利率直接回到了七年前即2015年的水平。这是2016年「房住不炒」调控实施以来最大力度的一次楼市刺激。出现这样的逆转，基于此前发布的两组金融数据：2022年2月央行金融数据显示，住户部门中长期贷款减少459亿元，历史上首次负增长；4月，央行将住房贷款从住户贷款中单列出来——减少605亿元，再次负增长。2月及4月合计录得的负1064亿，即银行的住房按揭放款，少于同期居民的按揭还款——这是过去二十年闻所未闻的事情。
住房贷款的历史性负增长，与疫情冲击楼市直接相关。
2020年一季度，疫情刚爆发的时候，全国多地售楼处停业，住房贷款增长疲软，但没有出现负值；2022年2月至4月，奥密克戎疫情再一次压制了楼市销售，尤其是在4月的上海，商品房日均成交套数仅有35套，前值为375套，去年同期为771套。从结构上看住房贷款负增长的趋势，1-4月房企销售回款的定金及预收款和个人按揭贷款分别下滑37%和25.1%，首付比按揭下滑得更严重。首付是居民购房加杠杆的支点，即银行受理房贷申请及放款的基础，其持续下滑预示着房贷增长短期内也难有起色。关于影响住房贷款负增长的非疫情因素，有两种比较流行的解释： 一是居民储蓄在过去三年反复的疫情中被持续消耗，导致楼市购买力降低，但没有实际数据支撑，二是2014年至2015年的居民加杠杆大幅增加了家庭债务偿本付息的负担，同时推高了全线城市的房价，透支了住房贷款进一步增长的空间。 通过公开金融数据，浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰测算的结果是：2014年至2021年，居民住户部门的购房款及利息支出占收入结余的比例从61%上升到91%，居民债务占住户部门收入的比例从59%涨到95.4%，居民债务占收入结余的比例更是从171%涨到了348.3%。 事实上，从央行公布的居民部门杠杆率数据看，自2020年中期至今，已经连续六个季度持平在62%附近。中国人有储蓄的传统，欧美有些国家的极端高杠杆水平，不一定适用于国内。这意味着即使没有疫情的出现，中国居民部门的杠杆率也已到了「强弩之末」。
疫情反复和居民杠杆率高涨，只能解释住房贷款增量部分的疲软，存量部分的提前还款，影响更深远。这里我们粗算一笔账。假设一套市值100万的房产，首付30万，按目前最优首套利率4.4%贷款70万，持有这套房产的固定年化成本，约为6000元的首付款无风险收益（购买国债或定期存款有2%的年化回报），加上3.08万元的贷款利息支出，共计3.68万元，相当于房产市值的3.68%。如果房价年涨幅低于这个数字，就意味着这套房实际上在贬值。这还没有考虑交易中间成本、通胀上升风险以及将来可能承担的房产税。就2021年而言，统计局房价数据显示，70城二手房价格平均同比涨幅不足1%，新房价格平均同比涨幅收窄至2%以内。即使不考虑持有房产的一般固定年化成本，在大多数城市投资房产的回报率，都输给了余额宝。「房住不炒」逐渐深入人心，特别是2021年深圳、上海多地出台的二手房指导价，直接降低了存量房产市值，也强化了房价不再涨的预期。在这样的预期下，提前还款就不奇怪了，人们以此规避未来房价滞涨甚至下跌带来的损失。居民去杠杆的长远影响值得警惕，不得不提的例子是日本。上世纪90年代的房地产泡沫破灭后，债台高筑的居民不去消费或投资，而是有了钱就向银行还款。日本私人部门的债务余额及杠杆率持续下降，即使经历多次量化宽松，日本央行的资产负债表大幅扩张，政策及市场利率水平一路走低，但私人部门无论企业还是居民，都不再有加杠杆的需求及动机。出现这样的居民持续去杠杆，一是严重老龄化导致终端消费需求不足，二是高房价泡沫破灭后犹存的大规模债务偿付压力，透支了居民的收入。信用不再通过需求派生的背景下，货币刺激和财政扩张政策长期失效，日本国内经济增长也一蹶不振。可以看出，居民高杠杆不仅仅是房地产的挑战，也是消费增长的困境。
截至2021年末，国内的个人住房贷款余额38.32万亿元，规模约相当于21个「中国恒大」的总负债累计。2月及4月的居民住房贷款负增长，直接触发了央行对楼市的「定向降息」。在房价信仰被打破、居民杠杆率居高不下、城镇化率接近尾声以及疫情不确定性等影响下，能对商品房销售起多少托底作用，不容乐观。受居民高杠杆及疫情冲击双重影响，国内消费也持续不振，引起了发行特别国债用于派发全民消费券的呼声。4月份，社会消费品零售总额同比下降11.1%，餐饮收入同比下降22.7%，限额以上住宿业客房收入下降超过30%。 对于38.32万亿住房贷款背后的还款人，这轮定向降息与他们无关，并没有降低其利息支出成本。因为根据此前的贷款浮动利率定价机制，只有5年期LPR下降，才会引导存量房贷利率浮动下降，进而增加居民潜在消费能力。假设国内金融机构可以效仿海外市场，向居民家庭提供住房贷款再融资工具，参考此次20BP的降息幅度及38.32万亿元的房贷规模，可以一次性地减少居民住房贷款年化利息支出766.4亿元。不要小看766亿对消费的带动能力。2022年五一假期，全国至少19个省份发布了43项消费券相关政策，从计划投放金额来看，累计在50亿元以上。一次存量房贷的20BP定向降息，相当于15次五一假期全民消费券发放行动。回顾疫情期间，美联储通过购买住房抵押贷款支持证券，保障了美国住房金融体系的流动性充裕，居民凭借房贷再融资工具减轻了月供偿付压力，促进了消费市场的繁荣。 顺便提一句，美国历史上最低的30年期固定房贷平均利率仅为2.7%，就出现在疫情期间。许多按揭贷款人看到固定房贷利率下降到历史最低水平后，向金融机构提交再融资申请，用利率较低的新贷款偿还利率较高的旧贷款，节约了固定支付的月供成本。在国内，房贷提前还款正在成为节约长期生活支出的生活方式。面向居民部门的住房贷款再融资工具，仍是一片空白。 FRM金融风险管理分析师、现为美国哥伦比亚大学访问学者